Como invisto em Fundos Imobiliários...

    Um dos meus últimos post foi a respeito da experiência que tive com imóvel próprio e principalmente da decepção ao tentar converter uma casa que construi com o intuito de morar em uma casa que me traria renda passiva em forma de aluguel. Terminei o post reafirmando a intenções de continuar exposto ao mercado imobiliário brasileiro porém de forma mais prática, inteligente, simples e por enquanto posso chamar de mais lucrativa.

   O objetivo deste post não é fazer recomendação de investimento e muito menos explicar oque são os FIIs, quero apenas relatar qual foi o meu caminho até chegar a atual carteira que compõe meu portfólio.

   Até a queda brutal dos juros no país, minha intenção para desfrutar da IF baseava-se em uma carteira composta por 80% em títulos públicos com cupons semestrais e 20% em ações pagadoras de dividendos. Porém conforme a taxa paga pelos títulos IPCA2050 Cupons continuaram caindo chegou ao mínimo que eu considero aceitável para investir nesses ativos (IPCA +5,32%), abaixo disso a rentabilidade líquida passa a ser menor que 4% ao ano, então passei a procurar alternativas de investimentos que me pagassem lucros de forma regular. Ações pagadoras de dividendos não necessariamente atendem ao meu requisito de fluxo de caixa constante pois pagam de forma bastante irregular ao longo do ano, por isso decidi abrir espaço em meu portfólio para os FIIs que pagam mensalmente aluguel (dividendos).


  Meu aprendizado (que ainda é muito superficial) foi todo adquirido através de pesquisas na internet e principalmente lendo o fórum Clube FII, através do fórum eu comecei a copiar as carteiras mais bem sucedidas e tomar notas das opiniões de alguns investidores mais experientes. Também faço uso o site Funds Explorer para obter informações técnicas a respeito de cada fundo e ter ao menos uma ideia do que o ativo é composto. Para complementar recentemente descobri o canal no YouTube chamado "Viva de Renda com Fundos Imobiliários", o dono do canal além de postar muita coisa técnica também mostra boas imagens dos imóveis que compõem muitos dos fundos que costumo investir. Para finalizar ainda estou lendo o livro “Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário” do André Bacci. Munido de alguma informação foi hora de colocar tudo em prática.

  O primeiro passo foi definir quanto espaço na minha carteira os FIIs tomariam, optei por dedicar 35% aos FIIs, reduzindo a porcentagem de Tesouro Direto para 50% e ações para 10% (Os 5% faltantes estão em forma de moeda estrangeira). O segundo passo foi decidir em quais FIIs aplicar, para isso escolhi 6 setores que eu gostaria de ter participação, são eles Comércio/Shoppings, Logística, Escritórios, Agências Bancárias, FIIs de Papel e Hospitais. Ainda estou estudando se quero entrar no setor de Educação, no momento meu dinheiro está dividido entre esse 6 setores mas não de forma uniforme, coloquei um “peso” em cada um deles por acreditar que com a possível recuperação da econômia a tendência seja que alguns setores reajam mais rapidamente e também por achar alguns deles mais resilientes que outros. Os setores com mais “peso” recebem mais recursos doque os com menos “peso”.

   A partir desse momento irei mostrar como minha carteira é composta, deixo claro que de forma alguma estou recomendando algum FII ou alocação de ativos. Conforme descrevi acima cada setor recebeu um peso maior doque o outro, então ordenado por “peso” eu tenho:

1. Comércio/Shoppings (Peso 8,5)
2. Logística (Peso 6,5)
3. Escritórios (Peso 6)
4. Papel (Peso 1)
5. Hospitais (Peso 1)
6. Agências Bancárias (Peso 1)

O TOTAL somando todos os “pesos” é 24 que corresponde ao número de FIIs que possuo em minha carteira, esse "peso" reflete no objetivo final de investimento para cada setor, ou seja setor com mais "peso" deve acabar tendo proporcionalmente mais recursos quando meu plano de IF estiver concluído. O objetivo final para FIIs é que em maio de 2019 quando eu me "aposentar" tenha aplicado R$1.280.312,75 nessa classe de ativos, e por exemplo o setor de Escritórios deve receber um total de R$320.078,19 enquanto Hospitais somente R$53.346,36.





   Conforma comentei acima acredito que os 3 primeiros setores tenham maior resiliência e irão se beneficiar de uma recuperação econômica caso o Brasil volte a entrar nos “trilhos”. Já os outros 3 setores ou possuem contratos atípicos ou eu considero exageradamente dependentes de um único inquilino como é o caso das agências bancárias e hospitais. A tabela acima mostra o quanto já foi investido em cada setor, o valor real atualizado, rentabilidade e o mais importante o objetivo final para Maio de 2019 quando pretendo parar de trabalhar.


   Uma fez que defini o quanto de recursos estou disposto a colocar em cada setor foi hora de escolher quais FIIs fariam parte da carteira. Mesmo buscando o máximo de diversificação possível não me comprometi em um número mínimo de FIIs para cada setor. Quando avalio que um FII é interessante compro e coloco dentro da categoria apropriada, então o montante total que é destinado para quele setor  passa também a ser compartilhado por esse fundo recém inserido.

  Depois de muita pesquisa principalmente no fórum Clube FII cheguei a seguinte carteira composta atualmente por 24 FIIs:

Comércio/Shoppings
- ABCP, BRCR, HGBS, MAXR, RBGS, SCPF, VISC

Logística
- FIIB, HGLG, SDIL GRLV, FIIP, GGRG

Escritórios
- FFCI, MBRF, RNGO, CBOP

Papel
- BCRI, VRTA, KNIP

Hospitais
- HCRI, NSLU

Agências Bancárias
- AGCX, SAAG

   Logo abaixo está a minha alocação atual em cada FII, o objetivo final é conseguir uma distribuição uniforme dentro de cada setor, alguns FIIs estão quase atingindo o valor final e outros ainda estão zerados. Na tabela eu tenho o Objetivo final para cada FII daquele setor e o total que já foi investido. Então por exemplo para o setor de Comércio/Shoppings o objetivo é cada FII ter R$75.574,02, ABCP já recebeu R$39.146,50... falta bastante para ainda chegar nos quase R$75k que cada fundo deve ter nesse setor considerando meu patrimônio projetado para 2019 quando irei me "aposentar". Com isso você pode notar que cada setor recebe mais dinheiro doque outro conforme a estratégia inicial, independente do número de papéis.






O gráfico abaixo mostra a distribuição atual, o objetivo final é ter todas as barras niveladas.




   Feito tudo isso a única coisa que controlo são os depósitos mensais dos aluguéis (dividendos), essa é a melhor parte! O retorno sofre uma certa variação mês a mês mas conforme compro mais FIIs logicamente a renda aumenta. Praticamente não acompanho a valorização ou desvalorização das cotas, apesar de refletir no meu patrimônio total prefiro ver a cota caindo para poder comprar mais FIIs e aumentar a renda doque ver a cota subir e ficar mais caro investir em novos ativos.






   Vale lembrar que os dividendos recebidos não sofrem incidência de Imposto de Renda, mas caso você decida vender cotas com lucro vai ter que recolher imposto como se fossem ações. E pior, ao contrário das ações não existe isenção para vendas mensais de até R$20k. Com a queda dos juros o apetite dos investidores por FIIs cresceu bastante e as cotas não param de subir, talvez não seja o momento ideal de investir nesse tipo de ativo mas não faz parte da minha estratégia tentar adivinhar para onde o mercado irá, dessa formar continuo investindo em FIIs até que os juros voltem à patamares que me interessem novamente.

   Mais um vez reitero que não estou recomendando nenhum FII em especifico ou mesmo estratégia de investimento, apenas relatando como faço meus investimento e espero que seja de alguma forma útil para despertar o interesse do meu leitor em conhecer melhor essa classe de investimento.

Sr. IF365